2026年9月25日

• 【マンションオーナー必見】空きテナント・遊休地の最適な活用法！家賃収入とコインランドリー収益の徹底比較

   

  

   

  マンションの1階テナントや遊休地の活用において、近年「テナント貸し（家賃収入）」ではなく、オーナー自らが「コインランドリー」を運営するケースが急増しています。その最大の理由は以下の3点です。

   

  ☆退去時の原状回復トラブルや、空室リスクによる家賃収入ゼロの回避

   

  ☆無人運営による人手不足の解消と、テナント貸しを上回る収益性の高さ

   

  ☆最新機器の減価償却による節税効果と、マンション自体の資産価値向上

   

  本記事では、なぜマンションオーナーが飲食店などへのテナント貸しをやめるのか、そのリアルな背景から、家賃収入とコインランドリー収益の徹底比較、そして失敗しないためのパートナー選びまでを詳しく解説します。

   

  

   

  

   

  

   

  

   

  なぜマンションオーナーは「テナント貸し」を避けるようになったのか？

  マンションの1階部分に空きテナントがある場合、これまでは「どこかの企業や飲食店に貸し出して、毎月安定した家賃収入を得る」というのが一般的なセオリーでした。しかし、近年この常識が変わりつつあります。その背景には、オーナー様が抱える「テナント貸し特有の深いストレス」があります。

   

  ①飲食店の撤退と「原状回復」をめぐるトラブル

  テナントの中でも、特に飲食店は入れ替わりが激しい業種です。いざ撤退となった際、契約通りにスケルトン（店舗の内装や設備がない状態）に戻して退去してくれれば良いのですが、実際にはそう簡単にはいきません。資金繰りが悪化して撤退するテナントの場合、原状回復費用を捻出できず、設備の残置物や油汚れなどを放置したまま「適当にやられて逃げられてしまう」というケースが少なくないのです。結果として、次のテナントを募集するために、オーナー様自身が多額の費用をかけて修繕や清掃を行わなければならないという理不尽な事態が発生します。

   

  ②空室期間中の「収入ゼロ」と次のテナント探しの疲弊

  テナントが退去した後、すぐに次の借り手が見つかれば問題ありませんが、立地や経済状況によっては数ヶ月、あるいは年単位で空室が続くこともあります。当然、その間の家賃収入はゼロです。いつ決まるかわからない不安を抱えながら不動産会社とやり取りを続けることは、精神的にも大きな負担となります。

   

  このような「他人に依存するビジネスモデル」の限界に気づき、「人に貸して嫌な思いをするくらいなら、自社（自分）で何かできないか？」と考えるマンションオーナー様が増加しているのです。

   

  解決策：「人に貸す」から「自社で運営する」という新たな選択肢

  「自社で運営する」と考えたとき、真っ先に壁となるのが「人手」です。例えば自ら飲食店やコンビニを経営しようと思っても、アルバイトの採用、教育、シフト管理など、労働集約型のビジネスはオーナー様の負担を劇的に増加させます。

   

  そこで白羽の矢が立つのが「コインランドリービジネス」です。

   

  コインランドリーは、ビジネスモデルの大部分が「機械（設備）」によって完結します。接客スタッフを常駐させる必要がなく、清掃や集金、コールセンターによるトラブル対応などを外注も可能であることから、オーナー様自身の稼働時間は週に数時間程度に抑えることが可能です。「自社運営でありながら、手離れが良い（人手がかからない）」という点が、投資家やマンションオーナー様に強く支持されている最大の理由です。

   

  【徹底比較】家賃収入 vs コインランドリーの事業収益

  では、実際に「テナントとして貸し出した場合の家賃収入」と「自社でコインランドリーを運営した場合の営業利益」にはどのような違いがあるのでしょうか。具体的なメリットの比較を見ていきましょう。

   

  

   

  コインランドリー（事業収益）のメリット

  〇青天井の収益性

  周辺住民への認知が広がり、リピーターが定着すれば、家賃として得られる金額を大きく上回る利益（事業所得）を生み出すポテンシャルがあります。繁忙期（梅雨など）には売上が跳ね上がるのも特徴です。

   

  〇リスクコントロール

  日銭が入る現金商売（またはキャッシュレス決済）であるため、未回収リスクがありません。また、自社のマーケティング施策（キャンペーンやチラシ配布など）で能動的に売上を作りにいくことができます。

   

  〇強力な節税効果

  コインランドリーの設備投資は高額ですが、これは裏を返せば「大きな減価償却費を計上できる」ということです。条件を満たせば中小企業経営強化税制などを活用した即時償却や特別償却が可能になり、本業（不動産所得や他事業の利益）との損益通算による大幅な節税効果が期待できます。

   

  結論として、テナント貸しは「他人に依存した固定収益（ただしリスクあり）」であるのに対し、コインランドリーは「能動的に利益を最大化でき、節税面でも有利な事業投資」と言えます。

   

  マンション1階での開業は「シナジー効果」が絶大

  マンションオーナー様が1階でコインランドリーを経営することは、単なる収益確保以上の相乗効果（シナジー）を生み出します。

   

  上階に住む入居者様にとって、1階に清潔で最新のコインランドリーがあることは非常に大きな利便性となります。雨の日でも濡れずに大物洗いや乾燥ができ、スマートフォンのアプリで空き状況や終了通知を受け取れる最新店舗であれば、それはもはや「マンションの共用設備（付加価値）」と同義です。結果として、マンション自体の資産価値や入居率の向上、退去防止に繋がるという、不動産オーナーならではの隠れたメリットが存在します。

   

  成功の鍵は「店舗デザイン」と「緻密な事業計画」

  コインランドリー経営には数多くのメリットがありますが、適当に機械を並べれば儲かるという時代はすでに終わっています。競合店が増加する中、ユーザーから選ばれ続けるためには「徹底した差別化」が必要です。私たちランドリープレス（Laundry Press）は、他社にはない強みでマンションオーナー様の自社運営を強力にサポートします。

   

  ①マンションの価値を高める「洗練された店舗デザイン」

  コインランドリーに対する「暗い・怖い」という古いイメージを払拭し、カフェやアパレルショップのようなスタイリッシュで清潔感あふれる空間をプロデュースします。特にマンションの1階部分に出店する場合、店舗の外観はマンション自体の顔になります。ランドリープレスの高いデザイン性は、女性客が安心して利用できる空間を作り出すとともに、物件全体のブランド価値を向上させます。

   

  ②精緻な「立地・商圏分析」と確実な「事業計画」

  その場所で本当に売上が立つのか、競合店の状況や周辺の人口動態を徹底的にリサーチします。感覚に頼らないデータに基づいた立地選定と、初期費用（機材費、内装工事費）から投資回収までのリアルな事業計画を作成。オーナー様が安心して事業をスタートできるよう、透明性の高いシミュレーションをご提示します。

   

  ③機材手配からアフターフォローまでの「ワンストップ対応」

  ランドリープレスは、最適な最新機材の選定・流通から、店舗の設計・施工、オープン後のプロモーション企画まで、自社でワンストップで対応可能です。複数の業者との煩雑なやり取りは一切不要。初めて事業を立ち上げるオーナー様の手を煩わせることはありません。

   

  まとめ

  空きテナントの問題で頭を悩ませているマンションオーナー様。「誰かに貸す」という発想から抜け出し、「自社の優良資産（収益源）として育てる」という新しい一歩を踏み出してみませんか？コインランドリー経営に関する疑問や、具体的なシミュレーションのご相談は、洗練されたデザインと緻密な戦略で実績を重ねる「ランドリープレス」へぜひ一度お問い合わせください。プロフェッショナルな視点から、あなたの物件に最適な活用法をご提案いたします。